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解讀:史上最嚴調控,對海南樓市的影響到底有多大

在海南建省辦特區30年當天,主席發布支持海南建立自由貿易試驗區,以及到今年5月1日起,在海南省實施59國人員入境旅游免簽政策,開通100多條國際郵輪旅游航線,并支持海南探索體彩等等諸多政策落地。

 

對海南而言,這當然又是一個巨大的利好,比2010年1月海南國際旅游島批復還令人震撼,而最令房產投資客興奮的是,又有炒作概念了。

 

對于昨天晚上海南政府發布的《通知》提出,實行嚴格的限購政策,在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購。

 

對于這個限購政策,我個人并沒有這么驚訝,并且我最近幾天一直在微信朋友圈說,這些政策對于樓市利好短期不會長久,更強的樓市調控肯定馬上就會來......

 

下面前面2段是對目前樓市政策的解答也是大家當下最關心的問題,最后一段是個人對海南樓市目前的一些看法僅供參考不做為投資建議。

本圖來源網易海南房產,感謝作者的原創作品

 

1

樓市調控政策解讀

 

1、《通知》印發后購買的住房,是不是5年內都禁止轉讓?以前購買的住房受不受影響?

 

答:《通知》印發后新購買的住房,包括本省戶籍居民家庭、非本省戶籍居民家庭,以及企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房,自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

 

《通知》印發前已購買的住房,不受新政策影響,按省住建廳等單位《關于限制購買多套商品住宅的通知》(瓊建房〔2017〕96號)及市縣政府有關住房限制轉讓規定執行。

 

2、非本省戶籍居民家庭在我省范圍內只能購買1套住房,住房具體包括哪些?與之前的限購政策有何區別?

 

答:非本省戶籍居民在我省范圍內一個家庭只能購買1套住房,住房包括商品住宅(普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)、產權式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房。

 

3、外地人海南的購房貸款比例是多少?

 

答:非本省戶籍居民家庭在我省購買住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%;

 

4、外地人在???、三亞、瓊海如何進行購買,有什么要求?

 

答:在???、三亞、瓊海已實行限購的區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在我省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明;

 

5、新的限購政策和信貸政策具體執行時間如何界定?

 

答:2018年4月23日前,已簽訂購房合同或認購協議,并已支付首付款,但尚未網簽備案的購房居民家庭,可憑完稅憑證、稅務發票或首付款銀行轉賬有效憑證等證明材料,繼續辦理網簽備案手續和執行原差別化住房信貸政策。

 

6、在政策實施之后,外地人有5年社保能五指山、保亭、瓊中、白沙能不能進行購買?

 

答:不能,五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。海南省其它市縣的以及外地的都也不能進行購買。也就是說未來政策不改變,新房未來外地人將永久購買不了!

 

7、4月22的調控政策之后,遷入海南戶籍的,能不能進行購房?

 

答:可以,但是自本通知發布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房,并須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

 

8、在五指山、保亭、瓊中、白沙、???、三亞、瓊海已實行限購的之外區域進行購買有什么要求?時間如何界定?

 

答:在2018年2月22號之后,非本省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明

 

2

不要總是想走在政策的邊緣

 

9、非本省戶籍居民家庭補交、補辦個人所得稅或社會保險的,可不可以購房?

 

答:非本省戶籍居民家庭補交、補辦個人所得稅或社會保險的不予認可,不能購房。

 

10、對采取假證件、假社保、假個稅等方式購買住房的,怎么處理?

 

答:對提供假證件、假社保、假個稅等虛假證明、規避限購政策購買住房的個人,一經發現,撤銷其購房合同網簽備案,5年內不得在我省購房。

 

對違規銷售的房地產開發企業,取消網簽備案資格,并限制企業和法人代表在我省從事新的房地產開發業務。

 

對違規銷售的房地產中介機構及其工作人員,撤銷備案,5年內禁止在我省從事房地產中介業務。

 

前幾天處罰一批房產人員就是最好的例子證明

 

11、假如房地產開發企業不按物價部門備案價格銷售怎么辦?

 

答:為防止捂盤惜售和隨意漲價,穩定房地產市場,《通知》要求取得預售許可證的商品住宅項目,公開全部房源并明碼標價,一次性對外銷售,不得分期分批銷售。

 

商品住宅價格備案后,6個月內不得調高備案價格;調整備案價格的須重新備案。

 

對違反規定的,將根據省物價局與省住建廳聯合印發的《關于加強商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》有關規定,對未按規定備案或超出備案價格、擅自提價的,依法依規嚴肅查處,采取不予發放預售許可證或現售備案表、責令限期整改、暫停網簽、停發后期預售許可證或現售備案表等行政管理措施。

 

12、對利用各種虛假宣傳和不實信息炒作,擾亂房地產市場的,怎么處理?

 

答:海南政府為了進一步規范房地產市場秩序,省住建廳已經聯合國土、物價、工商、稅務、銀監、網信等部門,繼續對違法用地、違法建設、騙購住房、違反價格備案制度、違規銷售以及工作人員違紀等各個環節違法違規行為依法依規嚴肅查處,從嚴從重處罰并公開曝光。

 

3

房地產一只獨大將一去不復返

 

繼續實行最嚴格的節約用地制度,實施建設用地總量和強度雙控行動,確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加,落實《海南省總體規劃(空間類2015—2030)》,嚴格自然生態空間用途管制。

 

建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港需要的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜,大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。

 

從土地的供給和利用的方向就已經很明確了,海南的所有基礎配套、產業資源配置一定是會越來越好,并且房地產土地供給資源將越來越稀缺。

 

4

對目前海南樓市觀點

 

觀點1: 現在的土地都往產業建設土地供給傾斜,你可以想想海南未來5年的變化,整體經濟結構的變化。5年的限售期,就是海南未來5年擺脫房地產一支獨大發展的窗口期。

 

觀點2: 從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋,毀了生態。海南政府下決心要徹底告別房地產信心主要來源于,我個人認為一方面是來自中央的壓力,另一方面來源于中央給與的政策紅利和當下海南經濟發展迫切的需求。

 

觀點3: 海南為什么近幾次出臺的限購措施,都是主要都是針對外地人嗎?原因就在于海南的房子幾乎90%都是被外地人買走的。

 

那很多人就會反問90%的都是被外地人買走的,這種直接封鎖式的限購房價短期會不會降呢?

 

我個人認為從目前整個海南市場庫存量來看短期3~5個月不會存在降的可能,部分的精品項目還有可能穩中略漲,但自由貿易港政策出來之后這樣猛漲的房價勢頭肯定被徹底按住。

 

觀點4: 當前海南房價已經去到歷史最高點,但是不會再出現1993年的樓市夭折泡沫和2013連續下跌的局面。

 

最近2年很多來買房的包含最近半年來買房的,很大都是度假兼顧投資、養老兼顧投資,所以泡沫逐漸吸收了。

 

可以說當前海南的樓市是完全可控的,更不會出現泡沫破裂或連續下滑的局面,但是而沒有核心價值支撐的項目會停滯上漲,甚至是下跌回落可能。

 

觀點5: 當初資金非此雄厚者,不能在??诨蛉齺?,又沒有在海南這些額外的附加條件比如靠海、大項目大開發商、靠近高鐵站,退而求其次的買房者,未來可能需要站崗多一些時間。

 

觀點6: 建設自由貿易港絕對不是一朝一夕之舉,而如果你是因為自由貿易港政策跟風被忽悠去購買房,以為政策之下遍地黃金,那你就大錯特錯。

 

到最后有可能最后黃金沒撿到反還倒踩一坨屎,臭得甩都甩不掉。

 

觀點7: 海南整體樓市將慢慢進入盤活存量的市場!

 

這次的4.22樓市調控政策徹底擺脫對房地產的依賴對一些提前的買房者來說是有很大的好處,海南有了自貿區,旅游產業全面升級,產業全面升級,基礎配套全面升級,這反而是走上了良性可持續發展的道路,虛高房價的基石會更安全。

 

觀點8: 純炒房者在自由貿易港政策出來之后5天,進入海南市場就是個錯誤的選擇,其實海南建立自由貿易港,目前最大的受益是之前買房者。

 

觀點9: 擔心限購限賣未來沒人接盤嗎?即使價格再高也沒用嗎?記住,只要是稀缺的資產,永遠不愁沒人要。

 

你不要忘了在這次的樓市調控政策中政府還保留了關于引進人才的住房政策,可以說未來稀缺的房子都是未來人才為準備的,但是未來海南的房子,普通的薪資家庭將會永遠高攀不起。

 

觀點10: 中長期海南房產的價值,依然很大,在海南成為自貿區之后,又是全國面積最大的自由貿易試驗區,多重利好下,海南將成為中央政府發展的重點區域。

 

隨著海南的大政策,大項目的不斷的落地實施,未來2~3年將會掀起一波人口遷入朝。

 

就算從土地的供給應用面就可以看出未來海南各項配套將快速完善,核心區域價值將快速提升,受自貿區政策影響,必將帶動海南其土地價值、房子價值。

 

經過幾輪海南政府的有力調控擠壓后,我相信未來海南的房地產會更加穩健。

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