日本少妇成熟免费视频,国产学生无套在线视频,高潮流白浆潮喷在线观看,国产学生无套在线视频 分析:海南限購升級背后,有哪些利好,哪些利空! 海南房產政策-海南房地產新政策解讀_安心購房網

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分析:海南限購升級背后,有哪些利好,哪些利空!

3月30號海南出了全國最嚴厲的調控政策,五年限售+五年社保+70%首付。

 

整個朋友圈都刷爆了,大家都紛紛問對這些調控政策,我有什么看法?其實對于進一步的調控,有在我們之前預測的范圍之內,但是沒有想到縱度上,不是橫度上。不管怎么樣,大家不要把政策調控想復雜了,對任何一項政策的調整,說明這些地方房市還是過熱,本質就是為了調節需求和供給。

 

政府正向寬松政策,本質說明市場: 供大于需

 

政府反向收緊政策,本質說明市場: 供小于需

 

對于海南這次政策調控加緊,很多人都覺得海南的房價可能立馬就會進入冰凍期,或房價會降下去! 

 

其實我個人沒有這么悲觀,也認為這個邏輯是有一點問題的。
 

海南樓市政策

 

1、但是這一調控確實讓海南完全已經失去短期(3年)投資價值,為什么這么看。

 

1、購買準入資金門檻
 

海南全省從2016年到2017年同比增長了56.47%,目前整個海南均價12490;

 

??趶?016年到2017年同比增長了82%,目前??谡w均價16300;

 

三亞從2016年到2017年房價同比增長了54.48%,三亞目前均價30544。

 

從去年9月29日,海南省住建廳和省規劃委聯合頒布史上最嚴全省限制令,要求全省各縣市自即日起停止批準報建筑面積在100平方米以下的商品住宅建設。

 

這里不僅房子的單價的門檻拉高了,可購買戶型面積大小的門檻也拉高了。

 

按照目前海南剩余戶型面積和單價來算,比如買一套60平左右的房子,門檻總價就要70萬起。

 

加上3月30號出來的縱向調控新政策,凡是在3月30后之后,外地的購房者,首付比例不得低于70%基本相當于要全款,這對于普通炒房者或薪資家庭來說,門檻就更高了,基本把其擋在門外。

 

2、限售門檻

 

限售令的威懾力就在于逐漸使短期炒房的獲利模式徹底被瓦解,不再讓這種急功近利的思維在整個樓市里蔓延。

 

大家都知道買新房,從簽訂房屋購買合同,到拿預售證,就要1至2年,現在限售就是5年,也就是說買新房到賣最少需要7年,這對于普通投資客而言,轉手的時間與過去相比就顯得相當漫長了。

 

大多數投資客都是通過銀行貸款購置房產,現在利率上調,每年都需要繳納高額的貸款利息。

 

如果投資了,房價不上漲甚至漲慢了都不行,更可況2016~2017年已經瘋漲了一輪。

 

5年限售是極度限制資金的流動性,對于這個短期投資是致命,風險極高,幾乎短期投資客都會望而止步。

 

3、雙向政策門檻

 

現在是在需求端和供給端雙管齊下,都加強嚴格管控。

 

需求端門檻:貸款門檻(外地人購買貸款比例最少70%)、限制部分貸款(第3套不給予貸款)、限制買賣年限(拿到證5年內禁止買賣)、限制買賣套數(外地人一家庭1套)、部分區域要求社保。

 

供給端門檻:限制預售證發放(封頂預售)、限制土地報建、限制土地審批、限制備案后6個月內不得調高備案價格,對違反商品住宅價格備案管理制度的,沒有預售證預售,查到依法依規嚴肅查處。

 

在這種強強管控的背后,主要還是因為有龐大的購房需求。之前房價越調越高的背后是供需嚴重失衡導致,在這一輪強政策下,是很難再很大的價格起伏了,想讓其下跌也是極其困難的。

 

總結:想盲目跟風買房賺錢的機會,已經一去不復返,還想走短期投資炒房這條路,也已經基本行不同,現在是進入難,退出也難。

 

2、房價越調越高的背后是供需嚴重失衡導致,這輪的調控我對海南未來一段時間房價走勢,并沒有那么悲觀。

 

1、社保提升至5年,房價會跌?

 

原有政策中,對于限購地區,包括???、三亞、瓊海的局部地區,以及五指山、保亭、瓊中、白沙等中部縣市的全境,調控政策在縱向上加深了,由之前的社保2年升級為5年,外地貸款比例升為70%,這一點對以上全限購的區域的影響肯定是比較大的。

 

其實2年的時間,從市場的數據情況了解到,大多人半剛需性人群(純養老、候鳥一族)還是可以接受的。

 

據我了解之前有很多人為了買到這幾個限購區域的房子,與開發商簽訂了2年私下合同,把房款交給了開發商,由開發商幫助交2年社?;騻€稅,2年以后再簽正式合同,由于這樣的潛在需求的存在,造成了需求供給極其不平衡,價格輪盤上漲。

 

但是這次調控加碼提高到5年以后,我相信部分人對未來開發商對自己利益保障顧慮會更多一些。

 

這些限購地區成交量肯定會比之前下降很多,但是價格的走勢會比較穩健,畢竟目前還是1個供給,3個需求這個錯差。

 

5年社保只對之前限購的區域,其它城市比如澄邁、臨高、文昌、陵水等這些依然不受任何影響,不需要社保及個稅,可以隨便購買。

 

2、限售提升至5年,房價會跌嗎?

 

3月30號縱向新政策調控,從原來2年提高到了5年,但是市場數據事實證明,就算是首套房限售5年,???、三亞、陵水、瓊海、萬寧等區域的房價依然是上漲的。

 

有人說量跌了,那是肯定跌的,道理很簡單之前,都庫存量不斷在消耗,新的供給都沒有了,成交量肯定是減少。

 

剛才也提到,2年的限購社保,大家為了買到自己如意的區域,都擠破頭想辦法往里面鉆,可以很多人來海南買房越來越看重兼顧長期的投資價值,這跟消費升級,人們對美好生活的追求有很大的關系,海南旅居已經不僅僅是一個純粹的投資行為,更多的是度假、養老兼顧投資。

 

最重要的還是這些核心城市區域,也根本沒有什么新的房源供給,影響也是微乎極微。

 

3、貸款比例上調70%,房價會跌? 

 

外地人在海南購房,首付比例不得低于70%,據我所知道的一線信息,海南目前能夠接受貸款的項目,基本不多,大多數都要求全款支付,只有部分賣不動的項目,開發商才會超微放松一些購買門檻,允許貸款。

 

因此提高貸款比例的影響絕對沒有大家想象中的那么大,更不會瞬間讓供給需求失調,導致房價下調。

 

3、中長期來看海南的潛力還是非常大

 

之前反復說過,房價的漲跌,眼前:跟庫存需求供給量和國家政策息息相關;前期:跟貨幣政策、銀行利率、通貨膨脹;中期:跟土地供給平衡關系;后期:跟人口流入趨勢息息相關。

 

進入求“質”時代的海南,未來人口的流量會倍增

 

經過多年的發展以及2017年的大調整,海南旅居市場已經從粗放規劃式發展,重量不重質,以市場擴容擴量為主的時代,轉變進入追求品質時代。

 

從2017年8月份繼續落實“兩個暫停”樓市政策開始,逐步減少面向省內外居民銷售的商品住宅開發量,到全面限制100平方米小戶型建設,進一步調整優化房地產區域結構、產品結構,嚴控低端供應,完善配套設施,提升開發品質,加強生態資源保護等。

 

去年這一系列的政策密集出臺,透露出海南政府對房地產一支獨大的重視,對海南的生態環境保護和提高開發的品質基礎配套設施的建設,提出了更高的要求。

 

隨著人口結構的老齡化、環境惡化與亞健康現象的日漸普遍,以及全球整體健康理念的革命性影響,人們對健康養生養體的需求成為繼溫飽需求之后,消費升級肯定是市場主流趨勢和時代發展熱點,也是旅游休閑度假的核心市場,海南的這一系列的改革,只會讓海南國際旅游島迎來全新的機會點。

 

4、期待建設30周年,政府進一步把海南國際旅游島推向世界

 

會不會在利好政策來臨之前,防止外來流量的大進入,房價過快上漲,提前打的政策補丁呢???

 

如果在未來20天內,海南真的在建省30周年之際,迎來重大的政策的改革,那未來5年建成真正的國際旅游島之定位和價值肯定會再凸顯,期待建設30周年,政府把海南國際旅游島推向世界,百花齊放。

 
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